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廣東省國土資源廳關(guān)于進一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知
各地級以上市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)：
為深入推進節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護公平公正的土地市場秩序，加強廉潔行政風(fēng)險防控，促進土地市場平穩(wěn)健康運行，根據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)等規(guī)定，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就進一步規(guī)范土地出讓管理有關(guān)事項通知如下：
一、編制實施國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃
市、縣人民政府要根據(jù)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市和鎮(zhèn)的近期建設(shè)規(guī)劃及年度實施計劃、住房發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計劃、年度土地儲備計劃以及土地市場狀況等，對行政區(qū)域內(nèi)年度國有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式作出科學(xué)安排，報上一級國土資源主管部門，并于每年3月31日前將年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃在國土資源部門戶網(wǎng)站（中國土地市場網(wǎng)）和省、市國土資源管理部門門戶網(wǎng)站、公共資源交易公共服務(wù)平臺等相關(guān)媒體上公開。市、縣國土資源主管部門要依據(jù)經(jīng)批準的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，會同發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、財政、建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門編制土地出讓年度計劃和宗地出讓方案，報同級人民政府批準后及時向社會發(fā)布和組織實施。
二、加強土地出讓公告管理
�。ㄒ唬┤嬉�(guī)范公告發(fā)布內(nèi)容
市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前及時、準確、完整地將土地出讓公告錄入廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，并在中國土地市場網(wǎng)、公共資源交易公共服務(wù)平臺、當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站和主流媒體上公布（不同媒體發(fā)布的同一宗地出讓信息內(nèi)容必須一致）。市、縣國土資源主管部門要對土地出讓公告內(nèi)容的合法性和真實性負責(zé)，對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規(guī)劃條件、競買保證金、土地現(xiàn)狀條件、開發(fā)建設(shè)期限等公告要素進行嚴格把關(guān)。
1.出讓主體。土地使用權(quán)出讓主體應(yīng)為市、縣人民政府，由市、縣國土資源主管部門作為出讓方具體實施。各類開發(fā)區(qū)管理委員會及其他部門不得作為出讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)出讓合同。
2.出讓方式。土地使用權(quán)采取招標拍賣掛牌出讓方式的實行網(wǎng)上交易。土地出讓應(yīng)當(dāng)按宗地確定用途，每宗地簽訂一份土地出讓合同。依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同的宗地，再按宗地出讓。對不同用途但高度關(guān)聯(lián)、需要整體規(guī)劃建設(shè)、確實難以分割供應(yīng)或分割宗地后不利于節(jié)約集約用地的綜合用途建設(shè)項目用地，市、縣國土資源主管部門可以按一宗土地實行整體出讓供應(yīng)。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發(fā)周期出讓。
3.出讓年限。各類用地出讓年限不得超過土地使用權(quán)出讓最高年限，即住宅用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年。
4.出讓面積和規(guī)劃條件。住宅用地宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市及大城市以上20公頃；住宅用地容積率必須大于1.0，規(guī)劃條件其他內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細規(guī)劃，并明確不得建設(shè)封閉小區(qū)；其他用地應(yīng)當(dāng)按具體用地標準和節(jié)約集約、符合規(guī)劃的原則合理確定出讓面積和規(guī)劃條件。
5.競買保證金。競買保證金不得低于出讓最低價20%，不超過出讓最低價的50%。競買保證金應(yīng)當(dāng)明確繳交至指定賬戶，不得以項目投資額等形式代替。
6.土地現(xiàn)狀條件。各地要嚴格執(zhí)行“凈地”出讓規(guī)定，明確宗地交付標準，擬出讓的土地必須是未設(shè)置除土地所有權(quán)以外的其他產(chǎn)權(quán)，安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備施工設(shè)備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發(fā)所必需的基本條件。
7.開發(fā)建設(shè)期限。住宅用地必須自土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。其他用地參照該期限執(zhí)行。
�。ǘ﹪栏窠惯`規(guī)設(shè)置競買條件
土地出讓公告中不得設(shè)置影響公平競爭的限制條件，不得在招標拍賣掛牌出讓文件、競買須知或競買現(xiàn)場加設(shè)任何具有傾向性、歧義性、排他性條件。在不排斥多個市場主體競爭、確保公平公正的前提下，可根據(jù)地區(qū)投資、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)規(guī)劃等要求設(shè)置競買資格條件，但必須在出讓公告有關(guān)“申請人應(yīng)具備的條件”里明確表述，不得作出“詳見其他文件、其他網(wǎng)站”等一般性表述，并通過部門聯(lián)動監(jiān)管機制嚴格管理。
�。ㄈ┘皶r糾正和整改疑似違規(guī)問題
各級國土資源主管部門要加強對土地出讓公告的監(jiān)測監(jiān)管，對上級國土資源主管部門發(fā)現(xiàn)的土地出讓公告中內(nèi)容不規(guī)范、非“凈地”出讓和違規(guī)設(shè)置競買條件等疑似違規(guī)問題，下級國土資源主管部門要進行認真審查、及時處理；確屬違反有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即撤銷公告，重新擬定出讓方案，并及時將審查情況和處理結(jié)果書面報送上級國土資源主管部門。
三、嚴格土地出讓履約管理
�。ㄒ唬┙⒁�(guī)劃條件變更報備制度
出讓方和受讓方要嚴格執(zhí)行簽訂的土地出讓合同，不得擅自變更規(guī)劃條件。對于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃有關(guān)規(guī)定的情形確需變更規(guī)劃條件的，受讓方應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要通過論證會、聽證會或者其他方式征求專家、利害關(guān)系人的意見，并按照規(guī)劃編制和審批的程序進行修改，不得以抄告單等形式替代規(guī)定的變更程序。各地要及時將規(guī)劃條件變更情況向上級國土資源、規(guī)劃等主管部門報備。對于已劃撥或出讓土地改變土地用途為經(jīng)營性用地的（按照“三舊”改造政策可以協(xié)議出讓的用地除外），由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)后依法重新公開供應(yīng)，并根據(jù)相關(guān)地價評估規(guī)程對原受讓方給予相應(yīng)補償。要加強對“三舊”改造領(lǐng)域的監(jiān)督管理，嚴防出現(xiàn)違法違規(guī)和違反廉潔規(guī)定的行為。
（二）依法處理違約違規(guī)行為
對通過行賄、惡意串通等非法手段中標或競得土地，或在競得土地后不及時簽訂成交確認書或出讓合同，未按合同約定繳納土地出讓金，未按合同約定時間開（竣）工，未按合同約定用途或開發(fā)利用條件建設(shè)，或在土地出讓及合同履行過程中產(chǎn)生糾紛的，要按照土地出讓公告、出讓合同約定及相關(guān)法律法規(guī)進行處理。
四、規(guī)范土地出讓價款管理
（一）健全土地出讓定價機制
市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前采用公開方式委托土地估價中介機構(gòu)進行地價評估，由土地估價師完成土地估價報告，并按要求由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。各地要將土地估價報告的估價結(jié)果作為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類資金，不得計入出讓底價。土地成交價格不能低于底價，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳、退繳地價款的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按前述要求組織評估，不得在未經(jīng)評估情況下，依據(jù)會議紀要和抄告單等形式或授意中介機構(gòu)評估等方式確定補繳、退還金額。
�。ǘ┮�(guī)范繳納土地出讓價款
土地出讓雙方必須在土地出讓成交后的10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式，并落實以下有關(guān)要求：約定分期繳納的，全部土地出讓價款繳納的期限不超過一年；經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納完畢。分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價款當(dāng)日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時足額繳納土地出讓價款的，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金；出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金。
（三）禁止違規(guī)減免土地出讓價款
土地出讓成交后，未按合同約定足額繳納土地出讓收入和提供有效繳款憑證的，不予核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明，不得按土地出讓收入繳納比例辦理土地使用權(quán)分期分割登記手續(xù)。除國家有明確規(guī)定外，各地均不得減免、緩繳或者變相減免土地出讓收入，不得以土地換項目、以土地作補償、先征后返、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓收入或進行虛假招標拍賣掛牌出讓土地。
（四）適時開展估價報告抽查評議
省級國土資源主管部門將加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價行業(yè)協(xié)會或?qū)＜覍σ褌浒傅耐恋毓纼r報告進行隨機抽查和評議，并向社會公布抽查評議結(jié)果。出讓方對估價結(jié)果有異議的，可申請省級土地估價師協(xié)會或中國土地估價師協(xié)會進行技術(shù)審裁，也可以另行組織評估。
（五）嚴格土地出讓收支管理
嚴格“收支兩條線”管理，土地出讓收支全額納入市縣政府性基金預(yù)算管理，收入全部繳入市縣國庫，支出一律通過市縣政府性基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。各地要嚴格按規(guī)定合理安排國有土地使用權(quán)出讓支出，不得隨意擴大支出范圍，確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出，重點向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，適當(dāng)向農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)傾斜。要嚴格按規(guī)定從國有土地使用權(quán)出讓收益中計提有關(guān)資金，確保相關(guān)事業(yè)健康發(fā)展。未列入土地出讓支出預(yù)算的各類項目（含土地征收項目），一律不得通過土地出讓收入安排支出。
五、有序推進土地出讓信息公開
�。ㄒ唬┒嗲拦_土地出讓信息
各地在公開年度土地出讓計劃和成交結(jié)果時，除在公共資源交易公共服務(wù)平臺、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w公開發(fā)布外，要在當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站、部門相關(guān)網(wǎng)站以及中國土地市場網(wǎng)上公開。要通過當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站等途徑公示土地出讓合同情況，包括建設(shè)用地使用權(quán)人、土地坐落、土地用途、出讓面積、供地方式、出讓合同編號、土地用途、規(guī)劃條件、出讓年限、項目開（竣）工時間等信息，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。推進土地使用權(quán)出讓預(yù)決算公開全覆蓋。
（二）定期更新公布基準地價
各地對不同用途、不同級別土地的基準地價要及時進行更新并在門戶網(wǎng)站上予以公布，基準地價更新周期視市場情況而定，但原則上不得超過3年�；鶞实貎r的基本內(nèi)容要在一定范圍內(nèi)向社會公布�；鶞实貎r評估基準日超過6年未全面更新的，在日常土地估價工作中不得使用基準地價系數(shù)修正法。
（三）規(guī)范填報監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)
各地要嚴格按照《廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管工作規(guī)則》的時限要求，通過省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時填報出讓計劃、出讓公告、成交公示、出讓合同及合同出讓價款繳納、實際開（竣）工等相關(guān)信息。
六、強化土地出讓工作組織保障
�。ㄒ唬┙⒔∪恋爻鲎尲w決策機制
市、縣兩級政府要建立健全由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，發(fā)展改革、經(jīng)信、財政、規(guī)劃、國土資源、住建、環(huán)保、商務(wù)、公共資源交易等部門參與的土地出讓集體決策機制，并可根據(jù)地區(qū)實際情況增加成員單位，共同審議土地出讓方案，協(xié)調(diào)解決土地出讓和國有土地資產(chǎn)處置中的重大事項。各級政府及相關(guān)部門對土地出讓相關(guān)集體決策事項要及時納入記錄文件，做到有案可查、永久追溯。凡未經(jīng)有關(guān)會議集體決策審議通過的地塊，不得進行出讓。
（二）建立部門聯(lián)動監(jiān)管機制
各地國土資源主管部門在編制年度國有建設(shè)用地出讓計劃前，應(yīng)當(dāng)征詢相關(guān)部門對產(chǎn)業(yè)用地需求、用地布局、土地供應(yīng)和建設(shè)時序等相關(guān)要求，并報市、縣人民政府批準后組織實施。對可享受優(yōu)惠政策的市場主體，投資或相關(guān)行業(yè)主管部門要向國土資源主管部門提供相關(guān)證明文件，國土資源主管部門登記備案后執(zhí)行。有關(guān)部門提出控制指標、建設(shè)標準、容積率、建筑系數(shù)、建筑方式、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地出讓條件的，要按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，提出關(guān)聯(lián)條件部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓成交后要求土地競得人提交項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為國土資源主管部門簽訂土地出讓合同的前提條件和關(guān)聯(lián)部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件部門要對承諾書的履行情況進行監(jiān)督，并適時通報國土資源主管部門。項目用地達不到約定要求的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進行處置；對不符合享受政策的，要及時終止政策執(zhí)行。
（三）建立領(lǐng)導(dǎo)干部插手干預(yù)備案制度
各級領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)或者職務(wù)上的影響，向有關(guān)單位或人員以指定、授意、暗示、打招呼、批條子等方式對具體地塊出讓提出要求；不得以抄告單、招商協(xié)議、投資協(xié)議等方式事先確定，量身定做地設(shè)置出讓條件、土地使用條件，違規(guī)確定土地出讓起拍（始）價、底價；不得干預(yù)招標拍賣掛牌出讓過程和出讓結(jié)果，違規(guī)批準調(diào)整土地用途或其他規(guī)劃條件、土地使用條件，違規(guī)處理土地招標拍賣掛牌出讓及土地出讓合同糾紛等。對領(lǐng)導(dǎo)干部尤其是黨政一把手以個人的名義非正常程序插手干預(yù)土地出讓相關(guān)事項的，國土資源主管部門及其業(yè)務(wù)部門要建立上級領(lǐng)導(dǎo)干部指示（包括批示、口頭告知、電話信息告知等方式）登記備案制度，并及時報送給同級人民政府和上級國土資源主管部門。各地應(yīng)將領(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)土地出讓工作的處理情況納入黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制體系，作為是否依法辦事、廉潔自律的重要依據(jù)。
（四）加強土地出讓環(huán)境安全管理
各地要結(jié)合潛在污染地塊清單及污染地塊環(huán)境風(fēng)險情況，根據(jù)已開展的建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估結(jié)果，逐步建立污染地塊名錄及其開發(fā)利用的負面清單，并進行動態(tài)管理。其中符合相應(yīng)規(guī)劃用地土壤環(huán)境質(zhì)量要求的地塊可以出讓，但是應(yīng)當(dāng)在土地出讓前完成場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估工作；經(jīng)場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估確定為被污染場地的，應(yīng)當(dāng)明確治理修復(fù)責(zé)任主體并編制治理修復(fù)方案，未進行場地環(huán)境調(diào)查及風(fēng)險評估、未明確治理修復(fù)責(zé)任主體的，禁止進行土地出讓。經(jīng)風(fēng)險評估對人體健康有嚴重影響的被污染場地，未經(jīng)治理修復(fù)或者治理修復(fù)不符合相關(guān)標準的，不得用于居民住宅、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老場所等項目開發(fā)。
�。ㄎ澹┩晟破髽I(yè)信用信息共享機制
市、縣國土資源主管部門要按照“規(guī)范運作、誠信執(zhí)業(yè)、公平競爭、信息公開、獎勵懲戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市場誠信體系。各級國土資源管理部門應(yīng)積極配合工商行政管理部門健全企業(yè)信用信息共享機制，按照《企業(yè)信息公示暫行條例》有關(guān)要求，將企業(yè)在土地出讓中的違法違規(guī)行為情況納入企業(yè)信用記錄并向社會公布，并通過信息化平臺推送到省公共資源交易公共服務(wù)平臺上公開發(fā)布，依法限制嚴重失信企業(yè)參與土地市場交易有關(guān)活動。
各地可在根據(jù)本通知要求結(jié)合實際制定實施細則。
本文件自發(fā)布之日起施行，有效期五年。
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